Questions fréquentes

Sont soumises à l’IFI les personnes dont la valeur nette du patrimoine immobilier imposable excède 1 300 000 € au 1er janvier N.

Les couples mariés, les partenaires de pacs et les personnes vivants en concubinage notoire font l’objet d’une imposition commune à l’IFI.
Afin d’obtenir la valeur nette du patrimoine, il faut établir un inventaire complet du patrimoine immobilier (détenu en direct, via une société, un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation…) au 1er janvier. On dresse également une liste de tous les passifs venant en déduction (travaux immobiliers, dettes liées à l’acquisition, de la taxe foncière et autre taxes incombant au propriétaire du bien).

Certains biens tels que les biens qualifiés de professionnels bénéficient d’exonérations spécifiques. De plus, la résidence principale n’est imposée que pour 70 % de sa valeur.

pour 2018, le barème est modifié de la manière suivante :

• fraction du patrimoine taxable entre 0 et 800 000 € : 0 %
• fraction entre 800 001 € et 1 300 000 € : 0,50 %
• fraction entre 1 310 001 et 2 570 000 € : 0,70 %
• fraction entre 2 570 001 € et 5 000 000 € : 1 %
• fraction entre 5 000 001 € et 10 000 000 € : 1,25 %
• à partir de 10 000 000 € : 1,50 %

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Lorsque deux époux se marient sans avoir préalablement établi de contrat de mariage, ils sont soumis au régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts. Dans ce régime, constituent des biens communs les acquêts (biens acquis par les époux pendant le mariage), les gains et salaires et les fruits et revenus des biens propres. Les biens dont les époux avaient la propriété au jour du mariage et les biens recueillis par succession, donation ou legs sont des biens propres.

Mais le régime légal n’est pas adapté à toutes les situations. Établir un contrat de mariage, c’est avant tout se poser la question du dénouement que ce soit par décès ou par divorce. Ainsi, le choix du contrat du mariage dépendra de nombreux facteurs : contexte familial, activités professionnelles des époux, consistance des patrimoines respectifs...

Par exemple, lorsqu’un époux exerce seul une activité d’entrepreneur, il conviendra de mettre le patrimoine de l’autre époux à l’abri de ses créanciers : on préconisera alors un régime séparatiste.

On peut prévoir dans un contrat de mariage de nombreuses clauses spécifiques qui permettront de l’adapter aux particularités de chaque situation. C’est pourquoi sa rédaction doit être soigneusement réfléchie en amont, avec l’appui de professionnels.

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En vue d’optimiser la transmission de son patrimoine, tant du point de vue civil que fiscal, il est possible de commencer celle-ci de son vivant.

Le don manuel présente l’avantage de la simplicité puisqu’il ne demande aucun formalisme particulier. Il doit simplement être enregistré auprès de la recette des impôts. Toutefois, le don manuel pourra s’avérer problématique au moment du règlement de la succession, le montant à rapporter à la succession pouvant sensiblement varier par rapport à la valeur de la somme ou du bien donné. Il faut noter qu’il n’est pas possible de transmettre un immeuble par le biais d’un don manuel.

La donation simple prend la forme d’un acte notarié. Elle peut porter sur des biens meubles et sur des immeubles. Elle peut être faite en avancement de part successorale : il en sera ainsi tenu compte quand il s’agira de respecter les équilibres entre les héritiers au moment de la succession. Mais elle peut également être hors part successorale et avoir vocation à favoriser un héritier par rapport à un autre.

La donation-partage, elle aussi notariée, offre le plus de sécurité juridique. Elle permet au donateur de procéder à un partage entre ses différents héritiers. Son principal avantage est qu’elle permet une dispense de rapport au moment du partage. Les valeurs des biens donnés sont « gelées » au jour de la donation.

Sur le plan fiscal, la loi permet de donner 100 000 € à chaque enfant, ce une fois tous les quinze ans. En plus, il est également possible de donner une somme d’argent en pleine propriété à chaque enfant à hauteur de 31 865 € chacun une fois tous les quinze ans et avant le 80ème anniversaire.

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La réserve héréditaire est la part de votre patrimoine qui est destinée à vos enfants et que vous ne pouvez pas donner ou léguer à une tierce personne.
A contrario, la quotité disponible est la part de votre patrimoine dont vous pouvez disposer au profit de qui vous voulez.
Ces fractions se calculent compte tenu du nombre d’enfants :
 1 enfant : la réserve est de 1/2
 2 enfants : la réserve est de 2/3
 3 enfants et plus : la réserve est de 3/4

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Toute cession à titre onéreux (vente, apport en société, échange, partage) d’un bien immobilier ou de parts de sociétés dites « à prépondérance immobilière » est soumise à la taxation sur les plus-values immobilières.

Une exception notable : la cession de la résidence principale est exonérée. Il existe d’autres cas d’exonération, beaucoup plus rares en pratique (immeuble d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 €, expropriation pour cause d’utilité publique…)

Pour calculer la plus-value taxable, on fait la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte, augmenté des charges et indemnités éventuellement stipulées au profit du cédant et diminué des frais effectivement supportés par le cédant.

Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses :

  frais d’acquisition (honoraires du notaire, commissions intermédiaires, droits d’enregistrement…).
Lorsque l’acquisition a été réalisée à titre onéreux, le montant des frais d’acquisition peut être retenu par application d’un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition ou pour leur montant réel.

  dépenses de travaux réalisés par une entreprise, à condition qu’elles puissent être justifiées
Lorsque l’immeuble est cédé plus de cinq ans après son acquisition, le contribuable peut évaluer forfaitairement les travaux à 15 % du prix d’acquisition sans aucune justification de la réalité des travaux ou de la nature du bien cédé.

Pour les cessions réalisées par acte authentique à compter du 1er février 2012, un abattement pour durée de détention est appliqué au taux de :
 2 % par an au-delà de la 5ème année, jusqu’à la 17ème année de détention
 4 % par an au-delà de la 17ème année, jusqu’à la 24ème année de détention
 8 % par an au-delà de la 24ème année, jusqu’à la 30ème année de détention

La plus-value est taxée au taux de 19 % auxquels il faut ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux.

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Cette question n’appelle bien évidemment pas de réponse générale. Chaque situation sera caractérisée par des facteurs personnels, familiaux, professionnels ou financiers qui mèneront à une solution différente. L’essentiel est d’avoir pleinement conscience des implications du cadre juridique qui aura été plébiscité.

Le concubinage (ou union libre)

Il s’agit plutôt d’un « non-régime » juridique : c’est la formule la plus souple puisqu’elle ne nécessite aucune formalité, mais c’est aussi la moins protectrice. Le Code civil le définit comme une « union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. »

Au regard de la loi, les concubins sont regardés comme des tiers. Ils n’ont pas vocation à hériter l’un de l’autre et en cas de testament, le legs fera l’objet d’une taxation à 60 % (après abattement de 1 594 €). De même, toute acquisition en commun sera soumise au régime de l’indivision, par nature inconfortable et précaire.

Deux exceptions à cette règle générale :
 les concubins notoires sont soumis à une taxation commune à l’IFI
 en cas d’abandon du domicile ou du décès, le concubin notoire a droit au maintien dans les lieux s’il y a eu plus d’un an de vie commune.

Le PACS (Pacte Civil de Solidarité)

C’est « un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune ». Plus souple que le mariage, il permet de bénéficier de certain de ses avantages, notamment sur le plan de la fiscalité successorale.

Le PACS nécessite une convention sous seing privé enregistrée auprès de la mairie du lieu de résidence des partenaires ou un acte authentique enregistré par un notaire.

Il implique un certain nombre d’obligations entre les partenaires : vie commune, une assistance réciproque et une assistance matérielle est proportionnelle à la capacité financière respective de chacun des partenaires, sauf si ceux-ci en disposent autrement dans la convention. Le PACS implique également une solidarité des partenaires pour toutes les dettes de la vie courante, ainsi qu’une imposition commune (IR et IFI)

Le PACS fonctionne comme une séparation de biens : chaque partenaire conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens. Les partenaires peuvent toutefois prévoir, dans leur convention, que les acquisitions soient soumises au régime de l’indivision.

Les partenaires d’un PACS n’ont pas vocation à hériter l’un de l’autre, il peut éventuellement avoir certains droits sur la résidence principale. Si les partenaires souhaitent se gratifier, ils doivent rédiger un testament. Cependant, la loi prévoit une exonération de droits de succession.

Contrairement au mariage, le partenaire de PACS n’a pas droit à une pension de réversion.

Outre les cas de mariage ou de décès, la rupture du PACS est relativement aisée : elle peut se faire soit d’un commun accord (déclaration conjointe), soit de manière unilatérale (signification par huissier).

Le mariage

Un socle de règles communes s’applique quel que soit le régime choisi par les époux : c’est ce que l’on appelle le régime primaire. Ainsi, les époux doivent contribuer aux charges du mariage, et sont solidaires pour l’ensemble des dettes ménagères (sauf dépenses manifestement excessives)

Sur le plan successoral, le conjoint survivant peut opter soit pour le quart de la succession en pleine propriété, soit pour la totalité de la succession en usufruit (cette dernière option n’étant possible que si le défunt ne laisse pas d’enfant né d’une précédente union). Cependant, si le défunt laisse une descendance, le conjoint survivant n’est pas réservataire, ce qui signifie qu’il peut être déshérité. De plus, le conjoint survivant bénéficie d’une exonération totale de droits de succession. Enfin, une série de dispositions protège le droit au logement du conjoint.

En matière d’organisation patrimoniale, le mariage permet de choisir entre plusieurs régimes afin de s’adapter parfaitement à chaque situation : communauté de biens réduite aux acquêts, séparation de biens, participation aux acquêts ou communauté universelle. Chaque régime peut être lui-même aménagé par des clauses particulières afin de répondre au mieux aux préoccupations des époux.

Si la rupture du mariage est plus contraignante (l’intervention d’un juge est indispensable), c’est le seul cadre juridique qui permette une organisation « sur mesure »… à condition d’avoir bénéficié du conseil d’un professionnel au préalable.

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La première loi de finances rectificative pour 2011, du 29 juillet 2011, a instauré un nouveau dispositif visant à taxer les plus-values latentes sur les valeurs mobilières et droits sociaux constatées avant le changement de domicile des personnes physiques (CGI. art. 167 bis) : c’est ce que l’on appelle couramment « exit tax » (taxe de sortie)

Qui est concerné ?

Deux conditions cumulatives à remplir :
avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins 6 ans au cours des 10 dernières années précédant le transfert du domicile fiscal.
détenir, avec tous les membres du foyer fiscal, une participation directe ou indirecte d’au moins 50 % dans le capital d’une société ou une participation directe ou indirecte dans une société d’une valeur supérieure à 800 000 euros.

Quelles sont les plus-values concernées ?

Les plus-values concernées sont :
 les plus-values latentes sur droits sociaux de sociétés françaises ou étrangères, à l’exception des SICAV
 les plus-values qui ont précédemment été placées en report d’imposition
 les créances de complément de prix (clause d’earn out)

A quel moment l’impôt serait-il dû ?

En principe, au moment même du transfert du domicile fiscal hors de France… mais en pratique, on rencontrera le plus souvent un sursis d’imposition jusqu’à la cession des titres.

Le sursis est automatique, et sans prise de garantie, si le contribuable transfère son domicile dans un État de l’Union européenne ou dans un autre État membre de l’Espace économique européen (EEE) hors Liechtenstein (Union européenne, Norvège et Islande).
A défaut, le contribuable peut solliciter, sous réserve de prises de garantie adéquates et de désignation d’un représentant établi en France, un sursis de paiement. Toutefois, cette prise de garanties n’est pas exigée en cas de changement de domicile fiscal pour des raisons professionnelles, et si le transfert a lieu dans un État ou territoire ayant conclu une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement.

Le sursis de paiement, de droit ou sur option, prend fin lors de la cession, du rachat, du remboursement ou de l’annulation des titres ou lors de la donation de ces titres par un donateur domicilié hors UE, Islande et Norvège sauf si le donateur démontre que cette donation n’est pas faite avec motif principal d’éluder l’impôt calculé sur la plus-value latente..

Quels sont les cas de dégrèvement ou de restitution ?

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value latente fait l’objet d’un dégrèvement ou d’une restitution (pour le cas où l’impôt a été immédiatement acquitté lors du transfert) :
expiration d’un délai de huit ans suivant le transfert du domicile fiscal hors de France pour les départs à compter du 1er janvier 2014 à l’expiration d’un délai de 15 ans (8 ans pour les départs antérieurs) suivant le transfert du domicile fiscal hors de France
au jour où le contribuable transfère de nouveau son domicile en France,
en cas de donation des titres la situation est distincte suivant le pays rejoint :
• bénéficient du dégrèvement et ce quel que soit le but de la donation, les contribuables ayant transféré leur domicile fiscal dans un État membre de l’UE, en Islande ou en Norvège,
• ne bénéficient du dégrèvement que si la preuve est apportée par le donateur que la donation n’a pas pour motif principal d’éluder l’impôt les contribuables ayant transféré leur domicile dans un autre Etat que ceux mentionnés supra. Il appartient au donateur de démontrer que la donation n’a pas pour motif principal d’éluder l’impôt.
décès du contribuable

Quelles sont les obligations déclaratives ?

Chaque transfert de domicile fiscal doit être signalé à l’administration fiscale dans les 2 mois qui suivent avec l’indication de l’adresse du nouveau domicile. La déclaration des revenus de l’année du départ devra désormais mentionner les plus-values latentes, les créances de complément de prix, et les plus-values en report imposables au titre de l’exit tax.

Les modalités de demande de sursis (lorsqu’il n’est pas automatique) ne sont pas encore définies.

En cas de sursis de paiement, les contribuables devront souscrire chaque année la déclaration de leurs revenus sur laquelle ils mentionneront le montant cumulé des impôts en sursis.

Les formalités relatives à la demande en restitution, en l’absence de sursis de paiement, et suite à un événement justifiant le dégrèvement, restent à être définies. Il en est de même à propos des déclarations suite au retour en France ou à l’expiration du délai de 8 ans après le transfert du domicile fiscal hors de France.

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Lorsque l’on souscrit un contrat d’assurance-vie, on désigne un ou plusieurs bénéficiaires qui auront vocation à recueillir, hors succession, le capital en cas de décès de l’assuré. L’assurance-vie est ainsi un outil d’organisation de la transmission sur un plan civil.

Fiscalement, l’assurance-vie offre également un régime fiscal particulièrement attractif :
 les primes versées avant 70 ans ouvrent droit à un abattement de 152 500 € par bénéficiaire
 les primes versées après 70 ans bénéficient d’un abattement global de 30 500 €.

Ainsi, l’assurance-vie permet, par exemple, de gratifier un tiers sans devoir subir une fiscalité successorale prohibitive (60 % après un abattement de 1 594 €).

Toutefois, il ne faut pas en faire une utilisation abusive. En cas de versement de primes manifestement exagérées, les héritiers réservataires sont susceptibles d’exiger la réintégration du capital dans la succession. Un risque fiscal existe également si l’Administration considère que le contrat d’assurance-vie visait en fait à dissimuler une donation (cas où le décès de l’assuré ne présente pas un caractère aléatoire), ou si un abus de droit est caractérisé.

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Démembrer une clause bénéficiaire consiste à désigner un bénéficiaire en usufruit (en général, son conjoint) et un autre bénéficiaire en nue-propriété (en général, ses enfants).

Au décès de l’assuré, les capitaux sont versés au conjoint en sa qualité de bénéficiaire en usufruit. L’usufruit d’un capital monétaire correspond, pour son bénéficiaire, au droit non seulement de percevoir les revenus de ce dernier mais également à celui de disposer du capital : c’est ce que l’on appelle le quasi-usufruit (art. 587 du Code civil).

En contrepartie, au terme de ce quasi-usufruit, un capital équivalent devra être restitué aux nus-propriétaires. Cette restitution se traduit par une créance des nus-propriétaires sur la succession du quasi-usufruitier décédé. Mais attention, pour que cette créance soit déductible fiscalement, une convention de quasi-usufruit devra impérativement été enregistrée auprès de l’Administration fiscale.

Le démembrement de la clause bénéficiaire peut être un outil efficace d’organisation de la transmission de votre patrimoine à la fois sur le plan civil et sur le plan fiscal. Il s’agit cependant d’une technique relativement complexe, et il est recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel avant toute prise de décision.

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Si l’on excepte le cas particulier de l’assurance-vie, la fiscalité des placements financiers a été réformée depuis le 01/01/2018.

Dividendes : Les dividendes sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12.8 % + 17.2% de prélèvements sociaux) sauf en cas d’option globale pour soumettre tous vos revenus de capitaux mobiliers au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Pour le calcul de l’impôt sur le revenu uniquement, les dividendes bénéficient d’un abattement de 40 %. Les prélèvements sociaux sont dus dés le premier euro.
Il est possible de faire la demande d’une dispense d’acompte, uniquement dans les cas suivants :
 les célibataires dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 €
 les couples dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 50 000 €

Produits de placement à revenu fixe : Les produits de placement à revenu fixe sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12.8 % + 17.2% de prélèvements sociaux), sauf en cas d’option globale pour soumettre tous vos revenus de capitaux mobiliers au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Lors du versement des produits, l’établissement payeur doit, en principe, avant tout paiement, procéder à une retenue à la source obligatoire, c’est ce que l’on appelle l’acompte.
Cet acompte obligatoire est un prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8%, ce n’est pas un nouvel impôt mais une avance sur l’IR. Il est imputable et éventuellement, en cas de trop versé, restituable, dans les conditions de droit commun, sous la forme d’un crédit d’impôt.
Il est possible de faire la demande d’une dispense d’acompte, uniquement dans les cas suivants :
 les célibataires dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 €
 les couples dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 50 000 €

Plus-values sur les valeurs mobilières : Les plus values de cessions de valeurs mobilières sont soumises au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12.8% + 17.2% de PS) après imputations d’éventuelles de moins values ou de l’abattement de 500 000 € pour les dirigeants d’entreprise partants à la retraite.
Si les valeurs mobilières ont été acquises avant le 01/01/2018, le contribuable peut choisir sur option globale d’être soumis au barème progressif après éventuellement un abattement pour durée de détention ou l’abattement de 500 000 € pour les dirigeants partant à la retraite. A l’impôt sur les revenus s’ajoute les prélèvements sociaux à 17.2 %, calculés sur la base taxable avant abattement et déductible à concurrence de 6,8 %.

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Le conseiller en gestion de patrimoine indépendant a le devoir, notamment depuis le nouveau statut du CIF (Conseiller en Investissement Financier) de sélectionner les compagnies, les contrats et les supports de placement les mieux adaptés aux objectifs des investisseurs.

Les banques proposent généralement des contrats et des supports de placement créés et gérés par les entités membres du groupe bancaire.

Le CGPI a la faculté de choisir librement les établissements, les contrats et les supports en toute indépendance.

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Les Cabinets membres de Groupe Experia sont filiales du Groupe Experia qui est un groupement de compétences sans aucun lien capitalistique avec les banques, compagnies d’assurance ou Société de gestion.

Les contrats sélectionnés privilégient toujours la liberté de choix et la réversibilité des choix.

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Nos principaux fournisseurs sont listés ci-après. Aucun engagement de chiffres d’affaires n’est pris avec ces banques ou compagnies d’assurance. Nous pouvons être amenés à changer de partenaires si la qualité de leur offre ne devait plus répondre à nos exigences.

Principaux partenaires bancaires : AXA Banque, CORTAL CONSORS, La compagnie 1818 banquiers privés, ROTHSCHILD Banque ;

Principaux partenaires parmi les compagnies d’assurance : AXA THEMA, AVIVA, AZUR, CARDIF, Générali Patrimoine, ROTHSCHILD Assurances & Courtage, UAF, UFG.

Principaux partenaires parmi les sociétés de gestion : les choix de ces dernières peuvent être très changeants.

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Deux grands choix s’offrent à l’investisseur :

Soit il gère par lui-même les supports de placement en effectuant la sélection des actifs et les arbitrages entre supports

Soit il souhaite déléguer la gestion. Dans ce cas, 3 types de gestion sont possibles :

 Le mandat de gestion confié à une société de gestion en fonction des possibilités des contrats
 La gestion en fonds de placement sélectionnés par le département placement financier de Groupe Experia
 La gestion en fonds de fonds flexibles (souplesse de l’allocation d’actif entre actions, obligations et monétaire) auto-pilotés sélectionnés par le département placement financier de Groupe Experia

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La sélection des fonds dépend des possibilités de choix offerts par chacun des contrats. Certains contrats sont ouverts à plusieurs dizaines de sociétés de gestion gérant plusieurs milliers de fonds. La sélection des sociétés de gestion et des fonds répond à des critères quantitatifs et qualitatifs.

Sélection des sociétés de gestion : viabilité de l’équipe de gestion. Qualité des gérants compte tenu de leurs expériences et de leurs résultats. Entretien avec les gérants et leurs représentants.

Analyse quantitative des fonds : analyse de la performance et du risque.

Analyse qualitative des fonds : analyse de la source de la performance, du style de gestion.

Synthèse des anticipations économiques et des tendances des marchés financiers afin de pondérer les classes d’actifs et les styles de gestion les plus adaptés à l’environnement économique et financier.

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Si l’investisseur gère par lui-même, il prend aussi bien entendu l’initiative des arbitrages.

Dans le cas du mandat de gestion, le gérant réalise les choix selon un profil type défini dès l’investissement.

Dans le cas de la gestion en fonds de placement purs, le département financier propose des arbitrages à l’occasion des points de situation. L’investisseur peut aussi prendre l’initiative de l’arbitrage.

Dans le cas de la gestion en fonds de fonds flexibles, les arbitrages sont réalisés de fonds à fonds par le gérant du fonds.

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Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un logement en vue de le louer pour percevoir des revenus complémentaires ou pour se constituer un patrimoine grâce à l’effet levier du crédit et l’effet levier fiscal.

L’acquisition d’un investissement immobilier comptant permet d’obtenir un revenu complémentaire régulier. La valeur du bien immobilier et des loyers payés par le locataire évoluent globalement avec le coût de la vie. Ainsi le placement immobilier constitue une protection du capital contre l’inflation.

En finançant un investissement immobilier à crédit, l’effet de levier intervient lorsque le coût de l’emprunt est inférieur à la rentabilité nette de l’investissement. L’acquisition à crédit peut être effectuée avec peu ou sans apport. Une grande partie des échéances de prêt est remboursée par les loyers payés par le locataire réduisant l’effort d’épargne nécessaire pour se constituer un patrimoine.

Pour optimiser l’opération, l’effet levier fiscal peut intervenir par le biais d’avantages fiscaux qui réduisent encore plus l’effort d’épargne nécessaire pour se constituer un patrimoine.

Pour un investissement en métropole, les niches fiscales immobilières actuelles sont les dispositifs Duflot, Malraux, Monument Historique, Location Meublée Non Professionnelle, Censi-Bouvard et Location Meublée Professionnelle.

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L’investissement dans le cadre du dispositif Duflot ouvre droit pour le contribuable (domicilié fiscalement en France) à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % du prix de revient de l’immeuble pour les logements acquis en 2013.

Les logements concernés par ce dispositif sont les logements d’habitation BBC ou RT 2012, notamment acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, situés dans des zones caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement et loué pendant neuf ans à titre de résidence principale.

En vue de la création de patrimoine, l’avantage principal d’un investissement dans le cadre du dispositif Duflot est de bénéficier de l’effet de levier du crédit et de l’effet levier fiscal pour financer l’opération. L’effet levier du crédit peut être optimisé grâce à un taux de crédit compétitif et un rendement locatif élevé. L’effet levier fiscal interviendra directement par la réduction d’impôt et indirectement par la déduction des intérêts et des charges sur les revenus fonciers notamment.

D’autre part, en vue d’un placement patrimonial, un investissement de qualité dans le cadre du dispositif Duflot permet de profiter de la tendance de long terme haussière des prix de l’immobilier, tout en protégeant son patrimoine du mécanisme d’érosion monétaire.

Par ailleurs, en recourant au crédit, l’assurance de prêt constitue une véritable protection pour votre famille dans le cas d’un accident de la vie.

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L’investissement dans le cadre du dispositif Bouvard ouvre droit pour le contribuable à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % du prix de revient de l’immeuble pour les logements acquis en 2013.

Les logements concernés doivent faire partie, notamment :

d’une résidence services pour étudiants,

d’une résidence de tourisme classée,

d’un établissement de soins (soins de longue durée et hébergement) pour personnes dépendantes, - d’un établissement pour personnes âgées ou handicapées (apportant une assistance dans les actes quotidiens, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale),

Les logements sont loués par bail commercial d’une durée minimale de 9 ans à un exploitant qui effectue une activité de sous location avec services.

L’avantage de ce type d’investissement est d’offrir des rendements attractifs et d’avoir une gestion simple car les investisseurs bénéficient d’un bail commercial fixant le loyer et les conditions de locations. L’investisseur n’a pas à s’occuper de l’aspect locatif.

Les rendements élevés couplés à une réduction d’impôt forte font de l’investissement dans le cadre du diapositif fiscal Bouvard l’un des plus performants en termes de constitution de patrimoine.

Par contre, les montages économiques et juridiques des opérations commercialisées sont complexes. Le risque de défaillance des opérateurs exploitants peut être difficile à appréhender pour un particulier non aguerri. Le bien détenant en général une faible valeur patrimoniale intrinsèque, la valeur de l’investissement réside dans la qualité du bail commercial et la capacité de l’exploitant à faire des bénéfices dans son activité.

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Pour le savoir, nous avons besoin du numéro de la parcelle et de sa section cadastrale.
Nous consulterons ensuite les documents suivants pour vous répondre :
  le Plan de Zonage
  Le Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.) ou le Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.)
  le Plan d’Aménagement et du Développement Durable (P.A.D.D.)
  le Schéma de Cohérence Territoriale (S.C.O.T.).
  le Plan de Prévention des Risques et des Inondations (P.P.R.I.)
  et le Plan de Prévention des Risques Naturels (P.P.R.N.)

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Dans la plupart des cas, il n’existe pas de surface minimum sauf lorsque le terrain n’est pas relié à l’assaisonnement collectif. Dans ce cas, le terrain doit avoir une superficie minimum de 1000m².

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Afin de fixer un prix au terrain, nous consulterons plusieurs documents :
  le plan de zonage
  les plans des réseaux d’assainissement
  le P.O.S. ou le P.L.U.
Ces documents vont déterminer le résiduel de la Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.), la hauteur à bâtir et les distances à respecter avec les limites du terrain et la maison existante et une étude géotechnique du sol.

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Nous pouvons estimer la valeur d’un terrain en croisant plusieurs critères :
  La situation géographique (exposition, vis-à-vis)
  L’environnement (proximité des grandes villes et axes routiers, commodités telles que transports, commerces, etc.)
  Le nombre de mètres carrés constructibles
  Le développement possible (hauteur du bâtiment autorisé, nombre de stationnements imposés par la mairie, etc.)

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Le prix de la maison est déterminée par la valeur intrinsèque du bâtiment (nombre de pièce, surface, prestations…) mais aussi par le terrain sur laquelle elle se situe.
L’étude du terrain grâce au Plan de Zonage, puis au P.L.U. ou au P.O.S. et enfin à l’étude géotechnique du sol, nous permettra de savoir si le projet peut être proposé à des promoteurs en vue de la construction d’un immeuble à la place du bâtiment actuel.

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Le C.O.S. (Coefficient d’occupation des sols) et le C.E.S. (Coefficient d’emprise au sol) sont des pourcentages que l’on trouve dans le P.L.U. ou le P.O.S., correspondants à la commune du terrain.
Multiplié à la superficie totale du terrain, le C.O.S. permet d’obtenir la surface maximum de S.H.O.N constructible.

Le C.E.S, quand à lui, permet d’obtenir la surface maximum du bâti au rez-de-chaussée si on le multiplie à la superficie totale du terrain.
Concrètement le C.O.S. définit le nombre de m² SHON de votre future construction alors que le C.E.S. définit la proportion de votre terrain qui pourra être occupé par une construction, soit uniquement la surface du rez-de-chaussée.

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Cette interrogation aborde la notion de taux d’endettement. La réglementation en vigueur chez les établissements financiers dit que les charges de remboursement ne doivent pas excéder le 1/3 des revenus de l’emprunteur.

On entend :

Par charges :

La somme des échéances des prêts en cours de remboursement (y compris le nouveau prêt envisagé) + le loyer de la résidence principale (si l’investisseur n’est pas propriétaire) + la pension alimentaire (dans le cas où il y a eu précédemment un divorce avec jugement obligeant au versement d’une pension).

Par revenus :

La somme des salaires (ou revenus du travail = exemple résultat fiscal pour les travailleurs indépendants) + les loyers perçus sur des biens locatifs déjà détenus ou faisant l’objet du financement souhaité (les banques appliquent à ces revenus fonciers une pondération de l’ordre de 70 à 80 % qui correspond aux charges réellement supportées par un propriétaire qui loue son bien) + les revenus réguliers de fermages ou autres placements financiers.

Les prestations familiales ne sont pas considérées comme des revenus « réguliers » car non appréhendables par la banque en cas de défaut de paiement par l’emprunteur.

Exemple de calcul :
 Mes revenus sont de 3 000 €/mois, ma capacité d’endettement représente donc une possibilité de remboursement mensuelle de 1 000 € (1/3 de 3 000€).
 Je rembourse actuellement un prêt sur mon véhicule de 175 €/mois.
 Ma capacité pour la nouvelle opération est donc de 825 €/mois.

Avec cette somme, je peux obtenir un prêt de 153 000 € sur 25 ans au taux de 4,20 %

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La capacité à s’endetter dépend essentiellement de ses revenus (voir question "Quelle somme puis-je emprunter ?").

Dès lors que le candidat au prêt peut justifier d’un revenu "régulier" et "suffisant" pour rembourser une mensualité de prêt, il peut contracter un prêt quelque soit son âge.

La contrainte se pose en matière d’assurance sur le prêt. Jusqu’à 65 ans, la contraction d’un prêt est possible et les assureurs acceptent de couvrir le risque, le coût de l’assurance dépendra de la durée du prêt souhaité. Il est évident que pour assurer un prêt d’une durée de 240 mois à l’âge de 65 ans, le coût de l’assurance risque d’être dissuasif.

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Les frais liés à une acquisition immobilière sont de natures différentes :

Les droits de mutation

C’est une taxe que le trésor prélève sur chaque transaction immobilière. Sur un bien ancien, le taux appliqué est de 5,10 % sur la valeur du bien (de 2 à 3,50 % sur un bien neuf, selon sa valeur initiale).

Les frais d’acte

C’est la rétribution du travail du notaire. Le taux moyen appliqué est d’environ 2 % du montant de la transaction.

Les frais de garantie liés au prêt

Ces frais peuvent prendre plusieurs formes et dépendent du type de garantie retenu par la banque qui octroie le concours. La fourchette de coût s’étale d’environ 1 % - pour le privilège de prêteur de deniers/PPD à 2-2,5 % pour une hypothèque - (ces garanties sont inscrites par le notaire à la signature de l’acte et leurs règlements encaissés par son étude pour le compte du Trésor), ou une caution mutuelle (organismes, souvent filiales des banques, qui contre-garantissent le montant du crédit auprès de l’établissement prêteur). La tarification de ces organismes s’échelonne de 1,3 à 2 % du montant du prêt. Elle est généralement constituée d’une partie fixe (=frais / non remboursée) et d’une seconde partie variable (dont une part est remboursée au terme du crédit). Le règlement se fait à l’acceptation de l’offre de prêt.

Les frais de dossier

Ces frais sont prélevés par la banque au moment de l’acceptation de votre offre de prêt. Ils sont en général de 1 % du montant du crédit, et plafonné (selon les établissements de 500 à 1 500 € par dossier).

En résumé : lorsque vous négociez le prix d’un bien immobilier avec le vendeur, prévoyez d’ajouter une enveloppe de 10 % du montant de votre transaction en frais, vous n’aurez ainsi aucune surprise lorsque vous serez chez votre notaire pour conclure votre achat.

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OUI !

Aujourd’hui, la grande majorité des établissements financiers acceptent de prêter la totalité du coût d’une transaction immobilière. Dans cette situation, si votre banque habituelle refuse votre demande, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseil qui vous accompagnera pour présenter votre projet et plus simplement, faites jouer la concurrence.

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L’offre bancaire en matière de crédits est très riche. D’un établissement à l’autre, vous trouverez des « variantes » qui vous permettrons de moduler le montant de vos échéances, la durée de votre prêt, de reporter 1, 2 voire 5 échéances en cours de vie de votre crédit, selon la durée initiale de celui-ci. Suivant votre situation, vos projets immédiats ou futurs, ces options peuvent être intéressantes. Vous pouvez y souscrire si elles sont gratuites.

Un remboursement anticipé est toujours possible. Selon les raisons qui vous poussent à l’envisager, sachez que cette opération a un coût. La loi de protection du consommateur a établi une réglementation qui supprime les pénalités de remboursement anticipé pour des cas "dit" de force majeure, notamment lorsque vous êtes contraint de céder votre bien à la suite d’une mutation professionnelle, d’un licenciement, d’un décès, etc.

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  Avant de chercher à optimiser des placements, il nous parait naturel de veiller à ce qu’en cas de « coup dur » les revenus de la famille soient le moins impactés possible. Il s’agit donc d’un des socles sur lequel peut se bâtir un patrimoine.

  Les offres sont très nombreuses et très complexes à déchiffrer, alors que l’enjeu est majeur. Se faire assister par un cabinet spécialisé permet de consulter plusieurs compagnies et d’adapter les garanties aux besoins réels.

  Le choix du niveau des garanties est un point très important. En matière d’assurance de personnes il ne faut pas avoir une approche simplement tarifaire, en tout cas pas dans un premier temps, il faut vraiment raisonner en terme de « besoin » Pour cela il faut se projeter dans des cas concrets :

• que se passe t-il pour moi et ma famille si je suis en arrêt de travail pendant 8 jours, 1 mois, 6 mois, 3 ans, 20 ans ? etc ...
• si je décède comment vivra ma famille ? quels seront les droits à payer ? comment s’effectuera le partage entre mes héritiers ? etc..

Tous ces points sont une illustration de l’importance de la protection sociale. L’approche globale d’un Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant permet de croiser les différents aspects de la question et d’apporter une réponse cohérente, couplée aux autres éléments du patrimoine.

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  Dans un contrat d’assurance le plus important ce sont les exclusions, c’est-à-dire ce qui n’est pas assuré. En effet le tarif sera souvent beaucoup plus bas si le contrat exclu tous les risques fréquents : grossesses pathologiques, affections disco vertébrales, états dépressifs...
  Il ne faut pas se contenter d’étudier le tarif l’année de la souscription. Il faut demander le prix cumulé jusqu’à l’âge de la retraite. En effet de nombreux assureurs proposent des tarifs très compétitifs au départ mais ont une progression très forte des primes ultérieurement. Le piège vient du fait qu’il s’avère fréquemment impossible de changer de contrat à partir d’un certain âge du fait des inévitables antécédents médicaux.
  Les modalités de calculs des indemnités en cas d’invalidité sont parfois très complexes, il ne faut pas hésiter à demander une simulation concrète sur la base d’un exemple.
  Paradoxalement la franchise avant le début d’indemnisation est beaucoup moins importante que la durée d’indemnisation. Il est plus facile de perdre un mois de revenus en ayant une franchise de 30 jours que de rester deux ans en arrêt de travail avec un contrat limité à 365 jours.

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  on vous propose un nouveau contrat de prévoyance individuelle. La première des choses consiste à comparer les garanties, c’est une tâche parfois très complexe.
  Il ne faut bien évidemment jamais résilier un contrat en cours avant d’avoir obtenu le certificat d’adhésion du nouveau contrat, y compris avec l’abrogation d’éventuels délais d’attente.

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 oui, vous risquez tout simplement de payer un contrat strictement pour rien.

En effet, un contrat d’assurance repose sur la bonne foi des deux parties. L’assureur fixe son tarif en considérant que l’assuré lui a dit la vérité, s’il s’avère qu’il lui a été caché des éléments au moment de la souscription (voire en cours de contrat pour certains éléments : sports, changement de professions...) deux cas de figure peuvent se présenter :

* l’assureur considère que l’omission était de bonne foi, il applique l’article L113-9 du Code des Assurances : le sinistre n’est pas indemnisé, mais le contrat se poursuit.

* l’assureur considère que l’assuré était de mauvaise foi, qu’il a délibérément cherché à caché des informations à l’assureur et que ses informations auraient changé l’appréciation du risque : l’article L113-8 du Code des Assurances considère que le contrat est nul, il est donc réputé n’avoir jamais existé ! La compagnie conserve les primes versées à titre de pénalité et se fait rembourser toutes les éventuelles prestations qu’elle peut avoir déjà versé, y compris au titre d’un arrêt de travail précédent.

Il n’y a pas besoin de lien entre la cause de l’arrêt de travail et la fausse déclaration.

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  ça peut être vrai en termes de prix, la mortalité continue de baisser, le cout du risque « décès » a donc largement baissé en 20 ans, par contre l’évolution récente des taux d’arrêts de travail vient en limiter l’impact.
  Par contre en termes de couverture, les dernières générations de contrats sont souvent beaucoup moins complètes en matière de sports et de pathologies couvertes. Une concurrence effrénée à été lancée par les banques qui pour prendre des parts de marché ne se sont bien souvent basées que sur le prix. Or la seule façon de diminuer significativement le prix d’un contrat consiste à exclure certaines garanties ou à en limiter la portée.

Il faut donc être très prudent.

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Il est tout à fait possible d’optimiser le fruit de la cession d’une entreprise. De nombreux dispositifs existent pouvant permettre de réduire l’impact fiscal d’une cession d’entreprise. Nous pouvons citer entres autres les dispositifs suivants d’exonération totale ou partielle :

• dans le cas d’une cession d’entreprise dans le cadre d’un départ à la retraite,
• dans le cadre de cession de branche complète d’activité suivant les montants,
• dans le cadre de cession pour des montants de cession faibles…

Il est également possible, par le biais de donation avant cession, de réduire l’impact fiscal d’une cession tout en organisant la transmission de son patrimoine à ses enfants.

Chaque cas est particulier et nécessite une étude car de nombreuses solutions existent en fonction de la typologie de l’entreprise, des montants de cession, et du contexte familiale…

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Lorsque l’on envisage la cession de son entreprise à l’un de ses enfants, la mise en place d’un Pacte DUTREIL peut s’avérer très judicieux. En effet, ce pacte va permettre de transmettre les titres de la société à ses enfants dans des conditions très avantageuses. Ce pacte à également un impact sur l’ISF car il permet de réduire l’assiette taxable. La mise en place d’un tel pacte est lié, entres autres, à des conditions de détention des titres, à des engagements de conservation des titres par les enfants, et à des conditions d’exercice d’activité professionnelle au sein de la société.
La mise en place d’un tel pacte doit être bien sur être étudié afin d’en valider tous les aspects et la pertinence…

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Le rôle du conseil en cession d’entreprises, tel que nous le concevons, est avant tout de faire gagner du temps au chef d’entreprise, d’accélérer le processus de cession tout en assurant la confidentialité de l’opération.
Avoir recours à un conseil en cession d’entreprise permet :
 de s’affranchir de la préparation des dossiers de vente,
 de balayer toutes les pistes possibles des acquéreurs : personne physique, société, groupe national ou international, financier…
 d’assurer et d’accélérer la recherche des acquéreurs,
 d’assurer la confidentialité de l’opération,
 de qualifier chaque acquéreur éventuel et de valider la possibilité de réaliser l’opération,
 d’accompagner le dirigeant lors des phases de négociation en mettant en avant les points de force de l’entreprise, les développements possibles, en justifiant le prix demandé…
Notre philosophie est d’assurer un accompagnement total du chef d’entreprise tout au long du processus de cession, en collaborant de manière efficace avec ses conseils habituels (experts comptables, juristes, fiscalistes…) auxquels nous ne nous substituons pas.

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Une clause d’Earn-Out ou clause (ou convention) de complément de prix est une technique d’ajustement du prix de cession d’une entreprise cédée en fonction de ses performances futures. Ce type de clause peut-être mise en place lors d’une cession d’entreprise, lorsque cédant et cessionnaire conviennent que le prix d’acquisition sera composé d’une partie fixe payable au moment de la cession, et d’une (ou des) partie variable basée sur des résultats futurs à atteindre.
Il faut être prudent avec la mise en place de ce type de clause. Elle doit être étudiée avec le plus grand soin.
Ce type de clause peut trouver un réel intérêt pour des cessions concernant des entreprises en phase de développement fort, en retournement, ou à un stade de démarrage. Cela peut –être également une solution pour arriver à un accord entre cédant et cessionnaire lorsque des divergences sur la détermination du prix de cession existent.

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Le fait de confier une mission exclusive de cession d’une entreprise va permettre :

 d’assurer de la confidentialité à l’opération envisagée. Comment s’assurer de la confidentialité lorsque plusieurs cabinets travaillent sur le même dossier ? Qui est à l’origine des fuites éventuelles en cas de problème ?
 de crédibiliser la démarche de cession auprès de sociétés, groupes industriels ou de financiers. Comment réagit un contact lorsqu’il est sollicité par plusieurs cabinets pour la même affaire, peut-être à des prix différents ?
 de s’assurer de la réelle motivation du conseil pour mener à bien la mission. Le conseil sera d’autant plus motivé à trouver des acquéreurs qu’il sait qu’il sera le seul à travailler sur l’opération. La non exclusivité est souvent synonyme de passivité vis-à-vis du dossier.
Par contre, il est tout à fait concevable de limiter dans le temps l’exclusivité de façon à ne pas bloquer le dirigeant en cas de recherche infructueuse.

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Les activités de conseil en cession d’entreprises sont mal règlementées et suivant les opérations, celles-ci rentrent dans des règlementations différentes.
Les opérations de cession portant sur la vente de fonds de commerce ou de parts sociales (EURL, SARL …) sont règlementées par la loi HOGUET. Cette loi oblige le conseil intervenant sur ce type de cession à détenir une carte de transaction immobilière délivrée par la Préfecture.
De même, la cession de biens immobiliers, ou de société ayant à leur actif des biens immobiliers est règlementée par la même loi HOGUET.
Les opérations de cession portant sur la vente de titres librement négociables (actions d’une SA, SAS…) rentrent quant à elles dans le statut du Conseil en Investissement Financier. Le conseil doit dans ce cas être titulaire d’un statut de C.I.F.
GROUPE EXPERIA est titulaire de tous les agréments et assurances permettant d’exercer sa profession (Statuts de conseil en investissement Financier, d’Agent Immobilier, de Courtier d’Assurances). Il est également membre de la Chambre des Indépendants du Patrimoine et respecte à ce titre sa chartre de déontologie.

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Notre département Transaction d’Entreprises intervient dans toutes les opérations ayant un lien avec le capital des sociétés :

 Cession d’entreprises,
 Acquisition d’entreprises,
 Transmission familiale,
 Recomposition du capital pour faire face au départ d’un actionnaire,
 Recherche de capitaux dans le cadre d’un plan de développement,
 Recapitalisation de l’entreprise dans le cadre de difficultés passagères…

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Plus une opération de cession est anticipée, plus cette opération pourra être préparée, optimisée et le fruit de la cession maximisé. Prendre contact avec notre cabinet deux ans avant la cession éventuelle de son entreprise pourra permettre de mettre en place des outils patrimoniaux assurant une cession optimale de sa société.
De plus, l’œil extérieur du conseil va permettre de déceler les points de faiblesses de l’entreprises (Absence de numéro deux, savoir faire concentré sur une seule personne, pyramide des âges des salariés…). En préparant la cession, il sera possible de palier à ces faiblesses et de présenter une société optimisé pour une reprise éventuelle. Une entreprise bien préparée est une entreprise qui se vendra rapidement.

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Le fait de créer une holding pour reprendre une entreprise va permettre au repreneur de bénéficier de trois effets de levier intéressants. Ces opérations sont d’ailleurs qualifiées d’opération à effet de levier ou du terme anglo-saxon L.B.O. Leveraged Buy-Out. Ces leviers sont les suivants :

• Levier financier : Le montage avec holding va permettre d’avoir recours à de l’endettement (dette sénior) en permettant d’affecter une partie du résultat de la cible au remboursement de la dette d’acquisition contractée par la holding lors du rachat. En ayant recours à de l’endettement, le repreneur va pouvoir acquérir une société que ses seuls moyens financiers ne lui auraient pas permis d’acquérir.
• Levier fiscal : Le montage va permettre de déduire les intérêts d’emprunts du résultat imposable de la holding (sous certaines conditions de détentions).
• Levier juridique : Ce montage permet également avec un apport limité en capital de contrôler la totalité d’une ou de société(s) cible(s) (Différenciation entre capital et pouvoir)

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Nous disposons bien entendu d’une liste permanente des affaires que nous avons à la cession. Mais plutôt que de fournir simplement une liste, nous préférons tout d’abord pouvoir rencontrer les repreneurs, comprendre leur projet et leur motivation afin de pouvoir leur proposer des affaires en parfaites adéquations avec leurs recherches, leurs expériences et finançables en fonction de leurs apports.

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